Вопреки всем запретам под Новороссийском могут вырасти новые высотки
Прямо сейчас члены комитета городской Думы Новороссийска по вопросам градостроительной политики обсуждают, стоит ли голосовать за утверждение корректировок Генерального плана или нет. И «добро», подаренное депутатами, может обернуться крайне неприятным сюрпризом для жителей города.
Генплан Новороссийска является одним из двух основополагающих документов, регламентирующих застройку муниципального образования. В Генплане отражены все зоны градостроительного зонирования, которые определяют, где, как и что можно строить.
Внесение изменений в Генеральный план всегда чревато последствиями, особенно когда дело касается зон жилой застройки. Ещё в апреле «Блокнот» писал о знаменитой можжевеловой лощине, раскинувшейся в северной части Мысхако, где произрастают более 20 видов краснокнижных растений. Но у двух небезызвестных в Новороссийске предпринимателей и по совместительству собственников этой огромной территории – Валерия Дегтярева и Андрея Нефедова – свои планы на лакомый кусок земли.
Поясним, площадь всей территории, которую занимает зелёная зона, составляет 112 290 квадратных метров. И весь этот массив поделен на множество земельных участков площадью в среднем по 60 соток. Даже зная, сколько стоит земля в Мысхако, особенно в зелёных зонах, сложно представить, сколько можно заработать, продавая здесь квартиры с видом на лес.
Одна проблема: в соответствии с Генпланом Новороссийска, территория находится в зоне Ж-1/А и Ж-2. Зона Ж-1/А выделена исключительно для территорий сельских населённых пунктов в целях застройки индивидуальными жилыми домами с возможностью ведения личного подсобного хозяйства. А зона Ж-2 предназначена для застройки малоэтажными жилыми домами не выше 4 этажей (включая мансардный). В этой зоне дома не могут превышать в высоту 15 метров, а максимальный процент застройки земельного участка не должен быть больше 40%. То есть 8-этажные, например, дома на данной территории строить нельзя: запрещено Генпланом. По крайней мере, до тех пор, пока здесь будет оставаться зонирование Ж-1/А и Ж-2.
Но если депутаты городской Думы всё-таки проголосуют за изменение зонирования и утвердят, скажем, зону среднеэтажной жилой застройки Ж-3, то вместо можжевеловой лощины полностью на законных основаниях, несмотря на протесты природоохранной прокуратуры, запрет на строительство в Мысхако и незаконность строительства в сельских округах зданий выше трёх этажей, вырастут восьмиэтажки. Новороссийск лишится ещё одной зелёной зоны, а в процессе застройки пострадают, если не будут полностью уничтожены более 20 краснокнижных растений.
А какую сторону займут депутаты, мы расскажем после заседания комитета Гордумы по вопросам градостроительной политики.
Около года сотрудники УАиГ работают над проектом внесения изменений в Генеральный план Новороссийска, утверждённый в 2011 году, – основополагающий документ, регламентирующий застройку города. За это время были не только подготовлены сами изменения, но даже проведены публичные слушания и пройдены государственные экспертизы. В общем, как заверяет депутатов и.о. начальника УАиГ Лариса Пиотровская, вся процедура соблюдена в соответствии с законодательством. Но Лариса Алексеевна не упомянула, что на публичных слушаниях которые, действительно, прошли в сентябре-октябре во всех районах и пригородах Новороссийска, речь шла только о приведении Генплана в соответствие с классификатором. То, что УАиГ представило на суд членам комитета Гордумы, общественности не показывалось.
Исходя из слов сотрудников УАиГ, презентовавших проект внесения изменений в Генплан, ничего грандиозного не планируется, а все изменения вызваны исключительно фактическим использованием земель. Так, в границы хутора Семигорского предлагается включить 55,9 га земли малоэтажной низкоплотной застройки. На части территории планируется снизить разрешённую этажность строений с многоэтажной на малоэтажную застройку.
Станица Натухаевская «вырастет» на 41,8 га низкоплотной малоэтажной застройки, предназначенной для строительства индивидуальных жилых домов. Границы станицы Раевской раздвинутся на 217,4 га, часть из которых – низкоплотная малоэтажная застройка, часть – земли сельскохозяйственного назначения.
На Шесхарисе в районе Волочаевского пляжа уберут промзону и установят зону ИЖС по фактическому использованию земельных участков. В Мысхако на 500 земельных участках, находящихся на государственном учёте с видом разрешённого использования «Для ведения садоводства», сформируют зону для ведения садоводческих, огороднических или дачных объединений граждан. В Широкой Балке, Абрау и Дюрсо установят лесные зоны.
Также на «карту» города «нанесут» 34 земельных участка для строительства детских садов, школ и медицинских учреждений, а также объекты историко-культурного наследия, выявленные после утверждения последней корректировки Генплана в 2018 году.
В общем, презентация проекта внесения изменений в Генеральный план Новороссийска звучала довольно убедительно. Настолько, что у депутатов, в глаза не видевших проект Генплана, не возникло вопросов. Так сложилось, что в состав комиссии по подготовке проекта внесения изменений в Генплан из Гордумы изначально вошёл только Виталий Козырев, находящийся сейчас на больничном и не имеющий возможности присутствовать на заседании комитета. Но один из депутатов – Сергей Сазонов – за 3 дня до завершения работы комиссии успел получить разрешение на изучение Генплана. Готовясь к заседанию комитета, он «прошёлся» только по своему округу – сельскому округу Мысхако, в который входит само Мысхако, Федотовка и Широкая Балка. На остальные изменения банально не хватило времени: слишком уж сжатые сроки.
- В соответствии с действующим Генпланом Мысхакский сельский округ включён в границы МО г. Новороссийск. По состоянию на 1 января 2009 года в Мысхакском сельском округе проживает 6 064 человека, что по нормативам градостроительного проектирования автоматически относит этот округ к крупнейшим сельским населённым пунктам. Вряд ли в планы жителей села входит изменение статуса «сельского округа» на «город». Далее. Отсутствует перечень мероприятий по территориальному планированию, а также последовательность их выполнения. Мысхако находится в большом дефиците инженерных мощностей, что подтверждается самими материалами предложенных в Генплан изменений. Ценные земли под сельскохозяйственное производство предлагается включить в земли населённых пунктов и организовать рядом с памятником ВОВ «Колодец жизни» зону отдыха. Кроме того, авторами настоящих изменений в Генплан предлагается изменить функциональное назначение ряда территорий с зоны «малоэтажной многоквартирной застройки и коттеджного строительства» на зону «среднеэтажной застройки», что напрямую противоречит действующему законодательству, - продолжал Сергей Сазонов.
Заместитель председателя комитета Георгий Середин пытался его остановить, но депутат всё же закончил своё выступление, не забыв упомянуть, что Генплан призван решать в первую очередь две задачи: безопасность и комфорт.
Выступление депутата от Мысхакского сельского округа, наконец, подтолкнуло остальных членов комитета Гордумы задуматься: а за что им всё-таки предлагают проголосовать и действительно ли в Генплан предлагаются только те изменения, которые озвучили сотрудники УАиГ?
Депутат ЗСК Сергей Ярышев, присутствующий на заседании, уточнил, находятся ли всё ещё в Генплане участки, выделенные ещё Синяговским под строительство городской больницы №2 в Южном районе, онкодиспансера на улице Камской и поликлиники на Анапском шоссе. Лариса Пиотровская заверила, что всё на месте, однако уточнила, что некоторые объекты пришлось рассредоточить, но ни в коем случае не снизить количество обслуживаемого населения. Чем это вызвано – догадаться не сложно. В том же Южном районе уже почти не осталось настолько больших земельных участков, на которых можно было бы разместить большую поликлинику или больницу.
Часть депутатов, в частности Наталья Боровская и Леонид Юрченко, отнеслись неоднозначно к формированию территорий под СНТ. Схема эта уже отработана годами: люди вместо дачного домика строят капитальные дома, живут там семьями, а затем требуют от администрации сделать дороги, установить освещение и обеспечить прочие прелести благоустройства. Лариса Пиотровская объяснила это брешью в законодательстве, которая, к слову, уже «заделана» бюрократическими тонкостями.
Сергей Ярышев пытался выяснить, насколько срочно УАиГ собирается менять Генплан, но чёткого ответа от Ларисы Алексеевны так и не услышал. Та лишь сказала, что работа ведётся уже год, и никакой срочности нет. Однако публичные слушания по Генплану завершились в первых числах октября. До 15 октября комиссия по подготовке изменений разработали предложения по застройке, 26 октября проект изменений уже вынесли на обсуждение членам комитета по градостроительству, а 27 октября вынесут на утверждение Гордуме.
Обсуждение предлагаемых изменений стало переходить на повышенные тона, и заместитель председателя комитета Георгий Середин предложил проголосовать «за» или «против» вынесения проекта изменений Генплана на обсуждение на заседании Думы. 4 депутата – Сергей Сазонов, Сергей Фомин, Андрей Ермаков и Алексей Филимонов проголосовали против. 5 – Наталья Боровская, Дмитрий Молодцов, Георгий Середин, Илья Канакиди и Леонид Юрченко (последний, правда, с условием доработки проекта) проголосовали за. Заметим, что все проголосовавшие против внесения изменений в Генплан – новые депутаты, никак не связанные с властными структурами, в отличие от тех, кто заседает в Думе уже не первый созыв и возглавляет крупнейшие ресурсоснабжающие, управляющие и строительные компании города.
Кто знает, сколько интересного депутаты узнали бы, будь у них больше времени на изучение предлагаемых администрацией изменений Генплана. Но последнюю точку Гордума поставит уже завтра, 27 октября, на очередном заседании.
Напомним, в 2022 году из краевого бюджета выделят 200 миллионов на создание нового Генплана. Зачем на оставшиеся 2 года вносить более или менее кардинальные изменения в действующий с 2011 года Генплан – отдельная тема для размышлений.
Источник: Блокнот Новороссийск
Фото для наглядности